这个片区一半以上都是坑正常的出资逻辑根本行不通

2019-12-04 06:49:50 作者:责任编辑NO。姜敏0568

这或许是深圳最撕裂的片区:

一边是背靠前海,头顶“大空港”、“世界会议中心”光环,房价现已去到4万+。

一边是密布的厂房农民房,一半以上都是小产权房,一直摆脱不了脏乱差的形象。

这便是宝安区的沙井。

沙井坐落深圳最西部,说偏吧,也不偏,究竟乘坐11号线快线,30分钟可抵达南山前海、科技园。说不偏吧,其实也够偏的,现已偏到与东莞的长安镇挨在了一同。

简直所有人来到沙井,都绕不开小产权房。

按常理说,小产权房尽管廉价,但不能落户、不能读书、产权存在胶葛等一系列问题,在产品房高度发达的深圳,搁在哪儿都不是一个干流商场。

但偏偏在沙井,小产权房却是碾压等级的存在:

在沙井,正规开发商的产品房寥寥无几

在沙井,从外观上底子分不清小产权房和产品房

在沙井,一些小产权房乃至建得比产品房还美丽

听说当年万科、杰出等这些大牌开发商刚进入沙井时,产品房实在是少,不得不拿这些小产权房当作竞品剖析...

沙井盛芳园小区(小产权房)就有十几栋楼

地下停车场、小区园林、露天泳池,相同都不少!

为什么沙井的小产权房可以那么牛?

这就和一个名叫“龙哥”的人有联系,“龙哥”原名叫陈圭东,土生土长的沙井人。对,这个“龙哥”一听姓名,就知道不是什么好人。

90年代中期,“龙哥”依托香港的黑势力,在沙井拉帮结派,创建沙井新义安安排,在沙井浸透当地各大村委,并树立各种股份公司操控当地的地产、建材商场。

在沙井新义安的操控下,各大村委以统建楼名义四处盖起小产权房,一起在私底下四处出售,村委、股份公司、一般乡民都可以从中获益。

乃至开展到后边,贿赂当地大街办,取得建房默许,贱价拿地,再筹资建房,构成了一条完善的小产权房的工业链。

当年,不少想要曝光沙井小产权房的记者,遭到了“龙哥”马仔的咒骂或暴打,沙井的小产权房一度成为“独立的城中城”。

直到2012年,以“龙哥”为首的沙井新义安被全盘端掉。可以说,沙井小产权房相当于深圳小产权房的大本营、发源地。

沙井那么多小产权房,对沙井的楼市有什么影响?

首要影响有两点,一个是产品住宅,另一个便是旧改。

曩昔由于“龙哥”的独占,产品住宅很难进入沙井,小产权房一家独大,不管是土地仍是商场,都严峻挤占了沙井产品住宅的空间,产品住宅供给极为紧缺。

而近些年来跟着万科、杰出、海岸等大牌房企的入驻,加上11号线的注册,沙井产品住宅的需求进入迸发期。

供给紧缺+需求迸发,导致沙井的产品住宅求过于供,再加上“大空港”、“西部中心”等概念的炒作,近些年房价水涨船高。

杰出中寰,是沙井本年下半年

唯一在售的产品新房项目

另一个重要的影响是旧改,小产权房严峻阻止沙井的开展,所以,旧改是沙井的要点,而这激发了不少人投机沙井小产权房博拆迁的热心。

据统计,沙井片区的城市更新面积超越160万平方米,项目数量高达23个。大多用于住宅和商业开发。

沙井片区旧改项目一览

要知道,现在深圳最大旧改项目——白石洲,撤除重建面积为45.92万平方米,还不到沙井旧改面积三分之一,从初次提出旧改到撤除就花了14年之久。

而面积更大、状况更杂乱的沙井旧改,所消耗的时刻必定更长,至少也会在10年以上。10年,关于想博拆迁的人来说,周期太长,不确性太大,又要面临小产权房杂乱的利益和历史问题。买小产权房投机?仍是洗洗睡吧。

那么,沙井的未来怎么?

咱们在沙井调查的时分,简直每一个置业参谋和中介都在给你安利“沙井三大件”:

“大空港”、“世界会议中心”、“海洋新城”,不必质疑,这些都是深圳高标准的定位和规划,也是沙井的未来。

好,咱们来一个个剖析:

(1)“大空港”:

这个意思是依托深圳机场和周边港口的联动,树立一个空港经济区。有个说法是未来的经济贸易将由海运升级到空运,沙井正站在未来经济的风口之中!

首要不说海运会不会被空运替代,咱们先问下自己:机场、港口这些基础设施是咱们最常用的配套吗?

很多人一年去机场、港口的次数十个手指头都算的出来,即使是在机场、港口作业,那也仅仅作业,对日子的改进还不如楼下一家711便利店。

更重要的是,除非可以处理空运本钱问题,否则海运依旧是世界贸易的干流。并且机场的噪音污染咱们都知道,咱们看看机场邻近的楼盘有哪个敢买最高价的?

深圳“大空港”规划

(2)“世界会议中心”:

提起会议中心规划,当地的置业参谋会给你描绘出这样一个夸姣画面:

会议中心建成,将招引全球尖端企业展商,带动周边物流、金融、酒店餐饮等工业,终究构成一个大会议经济圈,沙井就坐落这个经济圈的中心!

实际上,这仅仅很多人一厢情愿的解读。会议中心与机场、港口相同,都不是人们的刚需。纵使会议带来千万级人流,但究竟仅仅过来参展,临时性太强,给当地工业带来商机是没错,但底子谈不上带动工业高质量开展!

由于真实能带动工业的,是企业,是人才,与之对应的是CBD、工业园、大学城等商业和教育配套,这才是咱们该侧重重视的。

假如还不理解,对比下现在福田,房价卖最贵的不是福田会议中心一带,反而是间隔会议中心更远的香蜜湖一带。

深圳世界会议中心项目规划

(3)“海洋新城”:

其实便是一个归纳了“大空港”、“世界会议中心”而规划出来的一个新城区,而这些概念在前面就现已说过,显着对房价效果不大,“海洋新城”我就不再负担了。

总的来说,“沙井三大件”仅仅仅仅概念,能不能成还得要看详细落地,沙井真实的价值不在于这些巨大上的概念,而是像我最初说的,沙井间隔深圳的新中心——南山区近,又有地铁联通,承接了很多刚需外溢。

最终,沙井究竟适不适合刚需?出资又该怎么看?

与沙井平等价位的片区,无非便是光亮和龙岗。其间,沙井和光亮是受南山辐射,龙岗是受罗湖辐射。这就像马仔跟老迈相同,谁的老迈凶猛谁就牛逼。很显着,南山比罗湖强太多,不管是现在仍是未来,南山可以输出最多的刚需外溢。

最靠近的南山的沙井(地铁通勤时刻40分钟左右),毫无疑问是最适合在南山上班,预算又不足以在南山、宝安东部片区买房的刚需。

但由于小产权房的利益留传,沙井在寓居环境上显着比不上龙岗,乃至连白纸一张的光亮都比不上,这个就需要作出必定的取舍。

值得一提的是,沙井的竞争对手是光亮,而光亮还在远期规划中,未来6号线、13号线注册,到南山、福田通勤间隔会缩短到40分钟左右,光亮未来潜力巨大,但究竟是新城,人少工业弱,又是远期规划,这一刻显着比不过沙井。

沙井、光亮区域示意图

最终,总结一下沙井的刚需和出资的主张:

关于刚需:在沙井买房,全部以通勤间隔为中心,间隔南山越近越好,间隔地铁口或许在建地铁口越近越好。

关于出资:不要被概念遮盖双眼,不要对小产权房抱有幻想,全部跟着地铁走,特别是在建地铁周边,未来上涨空间更大。

但有必要留意的是,沙井在这几年现已上涨了一波,再加上沙井在建的6号线、20号线、12号线都连续在1-2年内注册,地铁利好的预期现已提早反映到沙井上一轮的房价上涨周期中,未来3-5年房价再次暴击的几率并不大。

更重要的是,还有很多的旧改在拖后腿,沙井的出资周期现已在被拉长到5年以上。这一刻出资沙井,必定要做好长期出资的预备。